역모기지론(reverse mortgage loan)이란?

May 21, 2008

  주택을 담보로 금융기관에서 일정 기간 일정 금액을 연금식으로 지급받는 장기주택저당대출, 장기주택저당대출이라고 한다. 주택은 있으나, 특별한 소득원이 없는 경우 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그동안의 대출금과 이자를 상환받는 방식이다.  부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 장기주택자금을 대출받는 제도인 모기지론과 자금 흐름이 반대이기 때문에 이런 이름이 붙었다.
  미국·영국·프랑스 등 서구 여러 나라에서 시행되고 있는 제도로, 한국에서는 1995년부터 일부 민간 금융기관들에 의해 상품이 개발·판매되기 시작하였다. 그러나 활성화되기 시작한 것은 2004년 이후이다.
  경제활동을 하지 않는 고령자가 노후 자금 등 매달 일정액의 돈이 필요할 때 알맞은 대출상품이다. 3~4년 단기로 받아 신규 분양 아파트의 중도금을 대신 낼 때도 이용할 수 있다. 대출 대상은 주택 보유자에 한하며, 대출 기간은 최장 15·20년이다.
  매달 일정액을 지급받고, 대출 한도는 보통 10년 이상은 집값의 60%이지만, 대출 기간 및 지역에 따라 차등 적용된다. 대출금리는 시장금리와 연동하되, 고정적이지는 않다. 소득공제는 없고, 3년 이내에 상환할 때는 일정한 수수료를 내야 한다. 상환 방식은 만기에 원리금을 일시 상환해야 하되, 주택담보대출로 전환이 가능하다.
  연금 수령 시기는 1개월·2개월·3개월 가운데 하나를 선택할 수 있다. 그러나 한꺼번에 목돈을 빌릴 수 없기 때문에  새로 주택을 마련하거나, 집을 늘려 이사할 때는 이용할 수 없다.
  현재 우리나라가 시행하려고 하는 역모기지론에 대해서 신문기사를 살펴보면더 잘 이해할 수 있다.[중앙일보 홍병기.김원배] 내년부터 65세 이상 고령자 중 기준시가 6억원 이하의 집을 갖고 있는 사람은 집을 담보로 맡겨 사망할 때까지 매달 일정액을 연금처럼 받는 종신형 역(逆)모기지론(주택담보노후연금)을 이용할 수 있다. 기준시가 3억원 이하의 주택을 소유한 고령자는 역모기지 대출을 받을 때 재산세 감면(25%)과 대출 이자의 소득공제(연간 200만원 한도)도 받게 된다. 재정경제부와 열린우리당은 16일 오전 당정협의에서 고령화 사회에서의 노후소득 지원 대책의 일환으로 이 같은 내용의 '역모기지론 활성화 방안'을 확정하고 연내 법안을 마련해 내년 시행하기로 했다고 발표했다. 

   Q : 누구나 가입할 수 있나요 A : 부부 모두 65세가 넘고 6억 이하 집만 가능합니다 

   -역모기지론을 받을 수 있는 사람은. "부부가 모두 65세 이상이며 1가구 1주택이어야 한다. 
  
  기준시가가 6억원(시가 7억2000만~7억5000만원) 이하인 집만 해당된다. 1가구 다주택이나 기준시가가 6억원을 초과하는 고가주택을 가진 노인은 역모기지 대상에서 제외된다. 또 해당 주택에 실제로 1년 이상 거주하고 있어야 한다. 배우자가 없는 노인도 1가구 1주택과 기준시가 6억원 이하의 조건만 갖추면 된다." 

-역모기지에 가입할 수 있는 대상은 얼마나 되나. 

"65세 이상 주택 보유자 중 1주택자 등 역모기지를 활용할 수 있는 사람은 77만 가구로 추정된다. 정부는 미국 등의 사례에 비춰볼 때 이 중 2%(1만5000명) 정도가 가입할 것이라고 예상한다." 

-남편이 65세인데 아내가 62세라면 역모기지에 가입할 수 없나."

그렇다. 이런 가구는 3년 후 남편이 68세, 아내가 65세가 될 때 가입할 수 있다. 부부의 나이 차이가 많은 가정의 경우 사별한 젊은 배우자가 오랫동안 역모기지의 혜택을 받을 가능성이 있어 이런 제한 규정을 뒀다는 게 정부 설명이다." 

-방 한 칸을 월세로 주고 있는데 역모기지에 가입할 수 있는가. 

"집을 담보로 대출을 받았거나,  전세를 주고 다른 집에서 살거나 월세를 놓은 경우는 종신형 역모기지 대상에서 제외된다. 역모기지를 이용하려면 대출을 갚고 전.월세 계약이 끝난  상태에서 신청해야 한다. 역모기지를 받은 뒤에도 전.월세 등을 놓는 것은 허용되지 않는다." 

-기준시가가 6억원을 넘는 경우에 역모기지를 이용할 방법은 없나. 

"기준시가가 6억원을 넘는 집은 정부가 보증하는 종신형 역모기지에 가입할 수 없다. 종신형 역모기지는 가입자가 장수하면 월지급금을 국민의 세금으로 충당해야 하는 문제가 있어 고가 주택에까지 확대할 수 없다는 게 정부 입장이다. 대신 역모기지가 정착되면 은행이나 보험사 등이 자체적으로 고가 주택에 대한 종신형 역모기지 상품을 내놓을 수 있을 것으로 정부는 기대하고 있다." 

Q : 예상보다 일찍 사망하면 
A : 집을 팔아 남은 돈은 상속인에 돌려줍니다 

-월지급액과 대출한도는 어떻게 계산이 되나. "가입자가 평균 83세까지 살고, 주택 가격이 연간 4% 오르는 것을 가정해 연 8% 금리(보증수수료 등 포함)로 대출을 받는 경우가 모델로 제시됐다. 대략 주택 기준시가의 절반 정도가 대출한도라고 보면 된다. 예컨대 65세의 노인이 기준시가 6억원짜리 집을 갖고 있다면 이를 담보로 2억9310만원을 대출받아 사망 때까지 매달 186만원씩을 나눠서 받게 된다. 3억원짜리 집이라면 대출한도가 1억4600만원이고 월 93만원 정도씩을 받는다."

-83세까지 받는 돈이 집값보다 많지 않을 것 같은데. 

"6억원짜리 집 소유자가 매달 186만원을 65세부터 83세까지 18년간 받으면 총액은 4억176만원이다. 여기에 그동안 내지 않는 대출이자(연 6.5%)와 보증보험료 등을 포함하면 9억원 정도가 된다. 이 기간 중 연평균 주택상승률(4%)을 감안하면 주택가치는 12억1500만원으로 오를 것으로 예상된다. 하지만 통상적으로 금융회사에서 주택가격 하락 등을 고려해 주택 담보가치의 70%(이 경우 8억5000만원)까지만 돈을 빌려주는 것을 감안하면 금융회사에서 최대한 빌릴 수 있는 만큼 빌리는 셈이 된다. 이 시점 이후부터는 집값이 대출 원리금을 넘을 가능성이 크다. 재경부는 90세 때,  즉 25년간 돈을 받으면 집값과 대출 원리금이 거의 같아질 것으로 보고 있다." 

-월 지급액은 사망할 때까지 변하지 않나. "조정될 수도 있다. 지급액이 늘어날 수도 있고, 집값이 떨어져 지급액이 줄어들 수도 있다. 구체적으로 지급액이 어떻게 조정될 수 있을지에 대해선 하반기 상품 개발 때 확정될 예정이다."

-받은 돈이 많지 않은 상황에서 가입자가 사망하면 담보로 잡힌 집은 어떻게 처리되나."

가입자가 사망하면 집의 처분권은 금융회사로 넘어간다. 금융회사는 집을 팔아 가입자가 사망할 때까지 지급한 금액과 보증보험료.이자 등을 회수하고 남은 돈은 상속인에게 지급한다.  상속인이 대출 원리금을 갚고 집을 넘겨받을 수도 있다. 앞에서 설명한 대로 65세에 가입한 사람이 90세쯤 사망하면 상속인이 받아갈 돈이 없겠지만, 그 전에는 상속인이 일정 금액을 물려받을 수 있을 것으로 보인다.  그러나 가입자가 90세를 넘겨 대출원리금이 주택을 판 금액보다 많더라도 상속인은 아무런 부담을 지지 않는다. 이때는 모자란 돈을 정부가 대신 갚게 된다." 

-남편 명의로 된 집을 담보로 역모기지에 가입했는데 남편이 사망하면 아내는 더 이상 지급금을 받지 못하게  되나. 

"아내가 상속인이 돼 계속 지급받을 수 있다. 그러나 자녀에게 상속할 경우엔 정산을 해야 한다. 가입자가 사망하지 않아도 중간에 집을 팔아서 정산할 수도 있다."

Q : 세제 혜택은 없나요 

A : 기준시가가 3억 이하면 재산세 25% 깎아 줍니다 

-중간에 목돈이 필요한 경우엔 별도로 대출을 받을 수 있나. 

"역모기지는 가입자가 사망할 때까지 매달 연금 형식으로 지급하는 것을 원칙으로 한다. 그러나 큰 병이 나거나 자녀가 결혼하는 경우 등에 한해 총 대출액의 30% 이내에서 목돈을 지급받을 수 있다. 단 목돈을 받으면 매월 받는 돈이 그만큼 줄어든다." 


-정부가 역모기지 상품에 보증을 서준다는데 무슨 뜻인가.


"가입자가 오래 살아 집의 가치 이상으로 계속 돈을 받게 되면 금융회사가 손해를 볼 수밖에 없다. 이 부분을 정부가 책임지기로 한 것이다. 그동안 금융회사가 역모기지를 취급하지 않은 것은 종신 보장에 대한 부담 때문이었다. 이를 정부 보증(주택금융공사)으로 해결해 주겠다는 의미다. 그동안 나온 역모기지 상품이 5~15년만 돈을 지급했는데, 이제 정부 보증으로 평생 돈을 받는 상품이 나올 수 있게 된 것이다."


-역모기지 가입자들도 보증보험료를 따로 부담해야 한다는데.

"가입자가 보증보험료를 부담하는 이유는 담보로 잡힌 집의 가치보다 더 많은 돈을 받을 가능성에 대비한 정부 보증의 재원 마련을 위한 것이다. 그러나 보증보험료도 대출 이자처럼 가입자가 사망해 계약이 끝나는 경우에 정산하는 것이다. 가입자가 매달 따로 보증보험료를 내는 것은 아니다."


-역모기지에 대해 세제혜택도 있다던데. 


"기준시가 3억원 이하인 주택을 담보로 하고 역모기지에 가입하는 경우엔 근저당 설정시 등록세(설정금액의 0.2%)가 면제된다. 기준시가가 3억원 이하, 전용면적이 25.7평 이하인 국민주택 규모의 주택으로 연간소득이 1200만원 이하인 경우 주택 재산세가 25% 감면되고, 대출이자 비용에 대해서는 연간 200만원 한도로 연금소득 공제 혜택을 받는다. 또 근저당 설정금액의 1%에 해당하는 국민주택채권 매입의무도 면제된다."

-역모기지의 대출이자 비용을 소득공제 받을 수 있다고 했는데 이자를 따로 부담해야 하나. 

"역모기지는 대출금을 연금 형식으로 받고 가입자가 사망할 때 원금과 이자를 함께 정산하는 것이다. 주택금융공사에서 취급하는 모기지론은 고정금리지만 역모기지는 변동금리로 운용된다. 이자는 따로 낼 필요가 없지만 매년 이자를 얼마나 부담하는지는 산출할 수 있다. 연금소득에 한해 이렇게 계산된 이자비용을 소득공제해 주겠다는 것이다." 

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